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晟曜资产:投靠物业的房产服务公司

文 | 曲琳

雷军投资YOU+国际青年公寓的新闻带动了大家对租赁不动产物业的想象,长租、短租公寓都成为创业热点。而出租公寓的模式再进行细分,既有整栋楼的集中式管理,也有将一些零散的公寓集合起来形成的公寓品牌。对业主来说,先把房子买下来,再投靠一家公寓品牌出租出去,也算是一种增值的好办法。

对业主心态的揣摩,上海创业公司“晟曜资产”的思考更远一步:再过几年,持有多套房产的90后一定不会花太多时间在装修、出租这样的琐事上。YOU+的重点是为年轻租客推出低价、个性化的公寓房源。但晟曜资产的想法不同,它更重视的是业主。换句话说,它要寻找并锁定中国有多套房产的人,通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任。

因此,晟曜资产董事兼联合创始人全雳将晟曜资产称为“房屋增值服务”,或者“房屋银行管理公司”。

怎样想到这个生意?

在美国,业主会聘请房屋管家(Property Manager)来打理房子。他们的任务不是四处收罗房源,而是向有余房的人直接提供装修改造、出租转租、缴费税务等服务。业主每个月会将固定费用支付给房屋管家,就像每个家庭聘请私人医生一样。

而中国的特色产物是物业公司,房屋管家的工作被中介和物业公司分解:传统的物业公司负责保安、保洁、绿化等一系列“房门外”的服务,中介公司帮助打理出租、转租、装修等深度事项。

2005年,晟曜资产成立,它使用了一个“曲线救国”的新方法:与物业公司合作,依托于物业平台向社区渗透,最主要的目的是获取业主信任。

晟曜资产认定物业是距离业主最近的角色,也是一个很少有人注意到的盲点。业主的房屋无非是自住、卖掉或出租,把房源信息告知中介就相当于把个人信息告知全天下,信息公开之后会牵涉到一系列麻烦;而物业公司是由业主委员会聘请的,驻扎在社区里“跑不了”,还提供各种便民服务,业主容易接受将钥匙交给物业人员,请他们带租客看房。

再者,房产市场的关键词是“就近”,因此几乎每个社区楼下都有无数中介门店,社区物业的地缘优势不用多说。

通过一些独有的资源,晟曜资产与上海20多个物业达成合作联盟,成为物业背后的“租赁服务提供商”,在每个社区物业都设立了网点。目前晟曜资产在大本营上海进入了45个社区,持有近1300套中高端公寓的经营权,每天平均空置率为3%,这样的空置率在行业里算是较低的。

得到业主的授权之后,晟曜资产将这些房源进行标准化配套,之后出租给上海的中高端租客。这些房源包括静安国际丽都、古北国际花园、联洋年华这些上海当地的中高端社区,与“青年公寓”的市场并不重叠。

具有哪些独特竞争力?

晟曜资产的重要竞争力是对互联网手段的灵活利用。以它推出的微信号为例,业主能在微信里看到房子在哪里、值多少钱,中介能在这里找到房源做生意,租客同样可以在这里找到推荐的好房子来租用,而且每个月晟曜资产都会推出楼盘的行情价格报告。

实际上,晟曜资产的微信号相当于客户端的CRM,花了很大精力来打通背后的数据。现在晟曜资产正在利用这些数据开发社区新产品和服务,包括油烟机和洗衣机的保养、洗衣服务、微装修等,同时与钜派投资合作开发社区金融。

全雳还在尝试一些新科技产品,例如一种“互联网智能门锁”,客户不用钥匙就能用手机开门。安装之后,公司后台可以查看某道门的使用数据,如果租客拒交房租,则马上实现远程锁门。

根据全雳提供的数据,全国共有20多万个社区,上海有1.2 万至 1.4 万个,走社区物业的道路,市场空间并不狭窄。但向外扩张并不容易,利用互联网手段将会是一条捷径。

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