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当房地产遭遇互联网

如果有一天我们利用互联网思维去运营房地产,房地产行业是否会被完全颠覆?

文 | 曲琳

如果将时间退回到几年前,房地产恐怕是离“创业”二字最远的行业,它所需要的资本与资源往往会超出创业者的掌控范围。但又必须承认,它也是中国产值最大的行业之一,而且具有交易额度大、升值空间大,产业链角色众多但从业人员层次不齐,信息严重不透明等特点。

2014年的房地产行业之中,有很多互联网公司已经入场。“房多多”等项目的高估值背后是人们对互联网手段的期待:互联网已经融入了很多领域,而针对房地产这块极其特殊的蛋糕,究竟有哪些切法?除此之外,让我们抛出另一个更为犀利的问题:通过互联网产品对信息的传播能力以及对交易的把控能力,我们能否改造这个行业,甚至让房价降下来?

讨论之前,先来看一个案例:2014年中旬,P2P公司团贷网推出的众筹买房产品“房宝宝”带动了行业的创新,万科、搜房紧跟其后也来尝试众筹。据说雷军也曾向万科地产总经理郁亮提到为什么不利用互联网思维去盖房。想买房又嫌房价高的人集资筹钱去买地,施工环节外包给建筑企业,建好后直接给筹资者,去掉中间成本,房价将会大幅降低。

看来,互联网公司动房地产这块奶酪的方式很多,这块奶酪甚至有可能越动越大。

案例

Trulia & Zillow

2014年7月,Zillow以约35亿美元的价格收购了曾经的竞争对手Trulia,两家房产信息公司合并后将成为美国在线房地产市场的第一巨头。Trulia的特点是提供了一个搜索引擎来帮助用户寻找特定街区中的房屋,可以预览特定房屋的户型甚至装修风格,在上面还能查到“社区犯罪率地图”等一系列对购房者较为重要的信息。

而Zillow则像是一个专业的地产评鉴公司,最具特色的是它所开发的房屋估值系统Zestimate,不仅能完成估值(甚至曾经为白宫进行估价),还能计算出房屋在一段时间内的价格变化。从它的火爆可以看出人们对房屋估价的需求有多强烈。

房多多

刚刚完成B轮8000万美元融资的“房多多”已经是行业里最知名的O2O公司,它的概念是做交易式的、基于效果付费的地产电商。这个行业的代理层级较多,房主将待售房产的价格发给房产经纪人,经纪人再与经纪公司沟通,最后挂到网络上,价格不免虚高。而房多多鼓励房主将信息直接放到网络上,使房产经纪人变成一个提供线下服务的角色。

另一方面,房多多说服万科、龙湖、保利等多家著名地产商将新盘放到平台上,让房产经纪人进行推广(也就是业内所说的“一、二手联动”),房多多向地产商收取佣金,经纪人获得激励。可见,房产经纪人是房多多平台上相当核心的角色。

房宝宝

“房宝宝”是P2P网站团贷网推出的一款众筹买房产品,2014年6月首次上线,众筹目标是位于东莞的中信御园四期别墅。总共1400多万的众筹目标只用了22个小时达成,结束时年化约为40%,但房宝宝本身不承诺保本、保息。其模式相当于众人凑钱买别墅,关于是否售出或继续持有等问题则由众筹参与者共同投票。房屋产权属于第三方公司,与实际参与者形成委托协议约定代持的权利义务,由担保公司对第三方管理公司的行为进行担保。

值得一提的是,今年9月〜10月,万科与搜房网先后发起了“房产众筹”活动,两家都提出了购房者最低投资1000元、最高年化40%的口号。平安好房网也推出了用户最低众筹额为100美元的众筹,参与者按季度领取“房租”收益,需持有2〜3年后才可考虑出售房产。

众筹房产的鼻祖其实是创办于2012年的美国网站Fundrise。它的众筹目标多数为酒店、公寓等地产项目,而非大众化的住宅地产,且众筹参与者大多数是商业机构而并非个人投资者。

随手房

移动端产品也是互联网公司对房产市场的切入点。“随手房”是一款为房产经纪人提供的移动端产品。经纪人可以直接用它来记录房源和客源信息、跟进客户。

美澳居

海外买房平台“美澳居”通过智能化的方法对海外房产进行汇总和分析,再向国内购房者进行推荐。目前其房源信息来自房主的发布,或者由当地房产经纪人提供。

自白

产权不会成为问题,早晚都要拥抱创新

团贷网、房宝宝创始人 唐军

我认为创业一定要选择一个足够大的、充分竞争的领域。P2P是这样,房地产行业更不用说,绝对是几千万亿元的市场!即使行业里有很多公司,也都可以活得很好甚至上市。所以,无论政策怎么出台,无论那些大咖级公司有多牛,互联网做房地产都是必然趋势。

房宝宝这个产品从有想法到上线,只花了16天。前提是我了解这个行业。我做过五年的信贷中介,帮助客户从银行贷款,对按揭、抵押都很熟悉。老百姓的钱放到银行,开发商向银行贷款买地盖楼,最终付款买单的还是老百姓,房价还那么高,听起来极其不合理。

但是房地产行业里哪个环节利润高呢?其实利润都不高,即使开发商赚到的钱相对更多,这几年它们也越来越不好过,因为地越来越贵。

我对这个市场未来的看法是,房地产集资会变成例如10万个老百姓,每人出1万元就是10亿元,然后委托给开发商去拿地、盖房,开发商转型成为中介并得到一定的佣金这样的形式。老百姓集资之后之所以会找开发商,是因为他们对房子的设计、建设更加专业。这样下来,房子的价格低了,因为成本就是拿地成本,最多再加上基本的银行利息,不用再分钱给一手楼代理商、广告公司、民间高利贷等角色;而开发商尽管赚得少了,但是不再需要到处筹钱开发新的楼盘,规避了资金断裂、库存等各种压力。

我的想法说出来,很多人会来质疑,因为这件事是之前没人做过的。那么我就要反问了:如果中国的80后、90后都这样想,那岂不是不会再出现任何创新了?

还有一种质疑的声音是,产权会不会成为问题。产权只是国家制定的一条政策,在中国出现频率最多的情况就是打官司。我用淘宝来举例。淘宝运营规则的一个隐形核心是处理投诉事件,它的退货问题从来都不需要打官司,它自己建立了虚拟法院,有5万人的评审团,能够迅速裁决这些纠纷。如果淘宝没有解决退货这个最基本的问题,它早就死掉了。

房宝宝将产权放在第三方公司下面,也会借鉴淘宝的评审团形式。但如果出现了跑路、变卖,这些事涉及到当事人的道德问题,应当交由国家司法机关来处理。

所以,质疑声不会阻挡我去尝试。我认为房地产行业要发生真正的变化,现在还不是时候,接下来的8年是最好的8年,一定会渐渐改变。

房地产领域,互联网无法替代线下

晟曜行创始人 全雳

但是我们正在使用微信作为非常重要的沟通工具。在微信里,晟曜行做了服务号,可以覆盖三类人:房东、中介和租客。房东在微信能看到房子在哪里、值多少钱,中介能在这里找到房源做生意,租客同样可以找到推荐的好房子来租用,而且每个月我们都会推出楼盘的行情价格报告。对我们来说,微信相当于客户端的CRM,把房东、中介和租客黏在了一起。其实晟曜行并不是一家互联网公司,我们的模式是与高端公寓进行物业合作,作为房屋管家来管理高端公寓。

我承认互联网的出现对所有行业都是强烈推动,包括房地产。过去房地产行业赚钱的来源,第一是土地红利,第二是信息不对称。而互联网让信息变得相对对称了。

但同时,我认为一家互联网房地产公司和线下房地产公司是无法彼此完全替代的。房地产行业永远都会需要大量的地推人员去做销售、服务、核准信息。买房、租房是一项需要人与人之间进行接触的事情。中国社会无法完全依靠互联网去完成社交,因为缺乏一种信任感,中国社会的主流关系是强关系,而美国社会其实是弱关系,不认识的人也会很容易地聊起来。

很多互联网从业者对这个行业还不够了解。这个行业的人对太先进的产品是用不来的,给房产经纪人使用的移动端工具没有那么好推。

众筹是个很早的概念,众筹买房也就是借用互联网来做信息发布,我认为它更适合对某个特定的地产项目或者人群推出,资金量也不会涉及到太多。那么对于这么大的房地产市场来说,这看起来也是杯水车薪。

目前各类网络平台的房产信息大多数都是假的,尤其是二手房市场,鱼龙混杂。我认为互联网能够帮到这个行业的重要一点其实是“正本清源”,先将虚假信息消灭掉再说。

点评

中国公司难以照搬美国模式

某投资人(曾投资过互联网房地产项目)

如果说互联网会颠覆房地产行业,我绝对同意!但是会有一个顺序,例如从大城市再到小城市,从租房再到买房甚至盖房。越高频次的事情,越便宜、越容易实现的事情,越容易为互联网所颠覆。

美国很多互联网公司都在做房地产,估值1亿美金的公司都有很多,而中国在搜房等类似于地产门户的网站之后很久都没什么模式的创新。

单纯借鉴美国模式行不行?美国和中国的区别也很大。首先是美国房产经纪体系和中国不一样,交易有买方经纪人和卖方经纪人,很多都是独立经纪人,都要通过资格考试——Zillow就是与独立经纪人合作的。某种程度上,国外的房地产经纪人协会就是为了保证经纪人的生意不会被冲垮。

但是在中国,这个行业一下子进入了这么多人,找10个职高毕业的年轻人就能把门店开起来。而且中国的房产经纪人体系都是附着在经纪公司,互联网公司如果要找经纪人合作,大的二手房代理公司不会理你。

类似Zillow这样的产品中国也很难去做好,一方面是地图信息还不行,另外中国也缺乏一个好的房地产数据库。

我想如果不借助互联网,没有线上线下的结合,房地产行业的经纪公司也无法成长为全国性的经纪公司。

好在我们已经能看到一些驱使我们变化的趋势了:中国的房子不可能永远好卖。海外房产实际上也是在吃中国人口众多、房价过高的红利。

这个行当在发生巨变

君联投资董事总经理 刘二海

房地产是大行业,不仅关系到个人生活,还在经济中扮演着重要的角色,对其它行业有巨大的带动作用。

最近的消息是链家地产全面抵制搜房,原因是搜房开始做经纪了。这之前,搜房、安居客等网站因调高客户端口费用引发中介公司集体抵制,搜房收购21世纪不动产部分股权,成为后者第二大股东,这给了中介企业很大的刺激。大型经纪公司必然会采取措施,抵制也就不足为奇了。与抵制事件同样刺激的是万科推出了全民经纪人的营销模式,这是要去中介化。

这个行当在发生巨变,主要有三个特点。其一,信息平台与房产中介互相进入,电商模式会成为主流。其二,二手房和新房的经纪人不分彼此。房多多就是用二手房经纪人卖新房。其三,二手房的业务会逐渐增多,超过新房。房地产全行业放缓是当前的现实。

或许美国的情况能给我们一些启发。美国Trulia被Zillow收购,Zillow成为美国最大的房地产信息网站。房产经纪人与Zillow合作,获得信息,支付费用。另一家知名的房地产网站Redfin,它的特点是自己拥有经纪人,直接完成交易。

未来中国的房地产电商会是什么样的格局呢?可能与美国的两种模式类似:第一,信息网站自己直接做经纪,类似Redfin——搜房似乎在朝这个方向走;第二,信息网站提供信息,经纪人或小的经纪公司与之合作,类似Zillow;第三是前两者的混合。

有一个关键问题:经纪公司和信息网站未来的命运会是如何?是信息网站整合部分经纪公司,还是经纪公司互联网化?这个问题本身并无答案,关键看这些玩家之间的竞争趋势。作为信息网站,搜房是上市公司,资金是充足的。如果能够控制主要的房地产经纪公司并建立自己的经纪业务体系,它是有可能做成的。

房地产经纪公司必然往线上发展,这需要人才和资源,并且,线下公司是多家,是否能放弃竞争、全部或部分整合将成为关键。房地产商也在搞直销,估计不会成为主流。

还有一个比较重要的趋势:除了买卖,服务将成为房地产行业一个新的热点。

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