文/Carol Tice
近期房地产业的低迷对房主来说或许是坏消息，但对聪明的创业者来说却意味着商机。为了找到能在经济低迷时期仍能继续发展的细分市场，我们求助于两位房地产专家：曾经创作了《富爸爸》系列丛书的罗伯特。清琦（Robert Kiyosaki），以及房地产数据提供商RealtyTrac公司的营销副总裁瑞克。夏戈（Rick Sharga）。他们有很多好创意，我们只能挑选一部分刊登出来。
下面是我们整理出来的他们关于2008年房地产相关领域的10大创意（不分排序先后）。你不必是个地产经纪人，也不需要接受任何专门训练，这里的大部分细分市场都适合普通人。你甚至不需要准备很多启动资金，其中只有一种需要你购买房地产。很多业务也不需要你进入这个已经深受贷款危机打击的市场。抓住这些好机会，聪明的创业者就能在市场低迷时期获得成功。
1.REO外包商：贷款人无法继续还款后，银行就会收回抵押的房产——在业内称为自有房地产（real estate-owned，“REO”）。由于银行里没有专业人士来修理房屋或维护房产，因此在这些房产售出前，他们只能把这些房屋交给REO外包商（也称房产维护专家）来打理，让它们更便于出售。任何人都能开房产维护公司，有时连房地产经纪人也会插一脚进来，希望借此能争取到相关银行的销售代理权。
加利福尼亚塔斯汀市的美国最佳维修公司（U.S. Best Repairs）创始人兼COO泰勒德鲁（Tyler Drew，24岁）认为，近期信贷机构收回的房屋很多，意味着这一细分市场有大量机会。很多被收回的房屋都看起来破破烂烂，需要经过修整后才更便于重新出售。即使是那些状况很好的房屋也需要定期的庭院保养和清理，这样才能随时吸引到买家的青睐。
德鲁曾在银行做过经理助理，在2006年末和一名合资格承包商马克。泽沃尔（Mark Zaverl，47岁）合伙创立了这家公司。在当地市场上，他们最初为四家银行提供相关房屋的草坪修整服务。
德鲁说，消息传播得很快，现在公司已经在整个加州、阿拉斯加州和夏威夷提供服务。他还增加了“封锁”（lockout）服务，即赶走先前的房主并换上新锁，这类工作通常都令人不愉快。一开始，公司每天只能做1～2单“封锁”服务，现在每天则有35单之多。德鲁预计今年的营业额将达到500万美元，“我们觉得公司在未来三年内会有很大发展空间。”
2.房屋修理：许多收回的房屋必须经过修理后，才能为银行带来好价钱，难怪房屋修理公司也在经历一个上升期。在纽约州布法罗（Buffalo），CP粉刷公司（CertaPro Painters）特许经营加盟商多米尼克。文特瑞斯卡（Dominic Ventresca， 24岁）说，房贷紧缩令房屋粉刷业务大增，有的是为了出售，有的是为了改造。不管房主是打算继续住下去还是要卖掉房子，他们都需要重新装修。
去年文特瑞斯卡所属粉刷店的收入已经翻了一番，他估计2008年的销售额可达到150万美元，“人们会直接打电话给我们，让我们把房子弄得越干净越好。现在正是最好的黄金期。”
3.零售铺面重新处置：零售商关掉店面后，业主就需要寻找新承租人来接手，这其中就蕴藏着服务商机。在房地产业，这种服务被称为重新处置，业务范围包括原承租人转租或安排现有承租人退出后由新承租人与房东重新签约。重新处置专家会从业主或现承租人那里收取一定费用，作为寻找新承租人的报酬。
虽然你不必是专业的房地产经纪人，但你需要与一名经纪人合作，这样才有资格参与重新处置协议的商讨，TKO/房地产顾问集团（TKO/Real Estate Advisory Group）总裁安。奥尼尔（Ann O‘Neal）说，这家公司提供区域性的重新处置连锁服务。她说，对于那些有能力处理这些麻烦问题的人，完全可以从这一细分市场中找到好机会，通常你需要获得业主的认可：“我估计今年全美国大约会有6，000家商店关门。”
4.收回房产的信息销售：现在人们对银行收回的抵押房产越来越感兴趣，或许你可以从收集并出售这类信息中挖到宝藏。在全美国提供服务的RealtyTrac公司的报告称，从2004年以来，其相关信息的付费订阅量已经增加了一倍多，它们甚至已经提高了服务的价格。即使专注于某个区域市场，提供这类信息服务也可以大有作为。36岁的房地产投资人麦金尼（T.J. McKinney）4年前创立了伊利诺依州收回房屋信息服务公司（Illinois Foreclosure Listing Service），主要是为了帮助自己和搭档皮特。乔治（Peter George）寻找投资机会。
在过去两年里，随着越来越多的投资者和房地产经纪人发现了这种服务，这家公司的年收入从仅仅15万美元预计今年将达到100万美元。麦金尼说，付费者主要是那些每月支付79.95美元特殊会费的会员。
这家公司目前有22名员工，主要是通过全面检索政府部门来收集所需信息，目前服务覆盖芝加哥及附近的八个县郡。麦金尼说，以现在的市场情况，出售这种信息是从房地产业的低潮中获利的毫无风险的方式，就像“在淘金热中赚钱最多的是卖铲子的人”。
5.批发转手买卖：这种业务模式需要你以明显低于市场价格的固定折扣买进银行收回的房产，通常采用“卖空”（short sale）方式，你必须说服银行降低价格。房地产投资人沃恩（J.P. Vaughan）也是创新房地产在线公司（Creative Real Estate Online）的联合创始人，他认为关键是，你要在买入前就找到一批对此感兴趣的投资者，然后快速脱手获利。
沃恩说，如果你很了解所在区域的房地产，而且知道哪些物业真的有价值，你就能做得很好。她补充道，通常你甚至不需要有很多钱——你可以用10美元就签下销售合同，然后直接卖给下一个投资者。但你要怎样才能找到投资者来接手呢？沃恩认为现在很容易，因为许多对股市失去信心的投资者正在寻找其他机会。她说：“周围总能找到手握现金的投资者，在报纸或网络上登广告，或去当地的房地产俱乐部。然后就列出一长串买家名单，这样就能及时脱手了。”
6.物业调查：如果你不敢直接进入批发买卖领域，或许有一种相关工作能帮你试试水。物业调查员会为投资者收集信息，寻找交易机会，进行相关调查以赚取酬金。从事地产投资多年的史蒂夫。库克（Steve Cook）曾经就是从物业调查员起家，最后成为了一名地产投资人，“这是学习市场的好方法，还能赚到钱。”
当你从调查工作中培养出足够自信后，你就可以开始参与进那些你为投资者寻找到的地产交易中。库克提醒说，一定和你的投资者签署协议，在美国某些州，物业调查行为可能被认为是非法的无证地产经纪活动。
7.出租物业管理：房屋销售减缓，价格降低，一些物业管理者希望能有房主或投资者租赁房屋，等待市场回暖。这意味着出租物业管理商机大增。
查普曼物业公司（Chapman Properties）的第二代拥有者P.J.查普曼（P.J. Chapman，33岁）表示，“通常，对房地产市场好的则对我们意味着不妙，反之亦然。”他在爱达荷州的出租物业管理公司只有四名员工，但每年经手的租金约为150万美元。查普曼预期在房地产低迷时期营业额还会持续稳定上升。爱达荷州是少数几个对出租物业管理领域不加管制的州之一，查普曼表示有很多竞争者涌入，争先恐后地与那些刚开始租赁的公寓或住宅签约。
8.REO经纪：这一细分市场可以为那些业务锐减的房地产经纪人带来新的收入渠道，但你必须明白这通常需要一定的现金。REO经纪人与那些需要尽快处理收回房屋的银行合作，经纪人负责在市场上推销房屋，在售出前通常需要支付水电和其他维护成本，这些开支只有在成功售出房屋后银行才会偿付。在美国REO经纪人协会（National REO Brokers Association）上，集团总裁麦克。克雷恩（Mike Krein）说，现在的很多经纪人都有兴趣成为认证的REO专家，也就是业界顶尖的REO经纪人。一年前，该协会每月会收到约100份申请，整个认证程序需要300美元；到了2008年初，协会每月收到的申请达到了三、四百份。
前两次地产低谷期间，从业很久的REO经纪丹纳。格兰特（Dana Crant）就曾为银行推销收回的房产。他认为成为优秀REO经纪人的秘诀在于你是否有能力与银行REO经理建立起良好关系。交易量同样很重要，因为REO经纪人的佣金通常低于行业平均水平。丹纳认为这个行业现在很值得做，因为他所合作的机构手中积压的收回房产是两年前的3倍。
想要打入这一行，首先找到银行经理，想办法拿到经纪价格评估工作。银行需要快速估价来验证全面评估的准确度，只要检查房子是否被占用，为REO房产确定销售价格。你不大可能从这些工作中赚到很多钱，因为一些经纪人甚至提供免费服务，但这能帮助你建立与银行间的联系。
9.培训：如果你有购买收回房产的经验，现在是时候把知识变成金钱了，你可以开设课程、写电子书或做网站，供有兴趣了解收回房产市场的投资者购买、学习。房地产投资人库克不仅卖书和磁带，还会组织授课，课程费用接近1，500美元。他说自己看到许多新人加入了这一行，利用大众对收回房屋的兴趣和其他房地产投资机会赚钱。他表示：“我曾经教过的一些人现在也开始开培训班了。”
10.房屋装饰：StageHome.com网站的CEO兼国际房屋装饰专家联合会（International Association of Home Staging Professionals）的创始人巴布。舒尔茨（Barb Schwarz）认为，市场衰退意味着房屋装饰业的春天，房屋装饰专家会美化房屋，让买家能实际居住效果。房屋装饰业通常是家庭工作室形式，特别适合具有室内装潢天赋的人。如果装饰专家从顾客现有的家具着手，经营的成本会很低。通常新入行者会发现头几年中业务几乎年年翻番，因为人们会通过口碑认识到房屋装饰的好处（该协会研究表明，装饰过的房屋比没有装饰过的房子售出速度快5倍）。
39岁的詹妮。诺里斯（Jennie Norris）是加州萨克拉曼多市WSS装饰公司（We Stage Sacramento）的老板，她发现2008年3月当地市场上售出的房子有一半是银行收回的物业，她手下的团队里有7名优秀的装饰专家。在激烈竞争的市场上，需要与低价的收回房屋竞争的房主们开始寻求房屋装饰公司的帮助，希望能让自己的房子与众不同，尽快售出。
诺里斯发现空置房屋装饰的市场需求极大，因为空荡荡的房子很难引起买家的兴趣。她的公司最近刚刚完成了一间70年代残旧大屋的装饰，四天后这间老房子以150万美元的价格被售出。她说：“装饰工作绝对能突出房间的优点和个性，让买家感受到老房子配合现代装潢的魅力。”惊人的销售速度令房东立刻决定将同一街区内另一栋长期闲置的70年代老房交给她打理。诺里斯认为，投资者们购入收回房屋后，在其转售这些房产时还将带动另一轮发展。去年该公司的收入为25万美元。
不论你的背景或兴趣是什么，房地产低迷时期带来了一系列的新商机。RealtyTrac公司的瑞克。夏戈说，他知道一家银行在2006年收回了2，000栋房屋，2007年则是21，000栋，“我认为在各个具体的区域市场上，还有很多我没有想到的细分市场。”
