文 | 曲琳
雷军投资YOU+国际青年公寓的新闻带动了大家对租赁不动产物业的想象，长租、短租公寓都成为创业热点。而出租公寓的模式再进行细分，既有整栋楼的集中式管理，也有将一些零散的公寓集合起来形成的公寓品牌。对业主来说，先把房子买下来，再投靠一家公寓品牌出租出去，也算是一种增值的好办法。
对业主心态的揣摩，上海创业公司“晟曜资产”的思考更远一步：再过几年，持有多套房产的90后一定不会花太多时间在装修、出租这样的琐事上。YOU+的重点是为年轻租客推出低价、个性化的公寓房源。但晟曜资产的想法不同，它更重视的是业主。换句话说，它要寻找并锁定中国有多套房产的人，通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任。
因此，晟曜资产董事兼联合创始人全雳将晟曜资产称为“房屋增值服务”，或者“房屋银行管理公司”。
怎样想到这个生意?
在美国，业主会聘请房屋管家(Property Manager)来打理房子。他们的任务不是四处收罗房源，而是向有余房的人直接提供装修改造、出租转租、缴费税务等服务。业主每个月会将固定费用支付给房屋管家，就像每个家庭聘请私人医生一样。
而中国的特色产物是物业公司，房屋管家的工作被中介和物业公司分解：传统的物业公司负责保安、保洁、绿化等一系列“房门外”的服务，中介公司帮助打理出租、转租、装修等深度事项。
2005年，晟曜资产成立，它使用了一个“曲线救国”的新方法：与物业公司合作，依托于物业平台向社区渗透，最主要的目的是获取业主信任。
晟曜资产认定物业是距离业主最近的角色，也是一个很少有人注意到的盲点。业主的房屋无非是自住、卖掉或出租，把房源信息告知中介就相当于把个人信息告知全天下，信息公开之后会牵涉到一系列麻烦;而物业公司是由业主委员会聘请的，驻扎在社区里“跑不了”，还提供各种便民服务，业主容易接受将钥匙交给物业人员，请他们带租客看房。
再者，房产市场的关键词是“就近”，因此几乎每个社区楼下都有无数中介门店，社区物业的地缘优势不用多说。
通过一些独有的资源，晟曜资产与上海20多个物业达成合作联盟，成为物业背后的“租赁服务提供商”，在每个社区物业都设立了网点。目前晟曜资产在大本营上海进入了45个社区，持有近1300套中高端公寓的经营权，每天平均空置率为3%，这样的空置率在行业里算是较低的。
得到业主的授权之后，晟曜资产将这些房源进行标准化配套，之后出租给上海的中高端租客。这些房源包括静安国际丽都、古北国际花园、联洋年华这些上海当地的中高端社区，与“青年公寓”的市场并不重叠。
具有哪些独特竞争力?
晟曜资产的重要竞争力是对互联网手段的灵活利用。以它推出的微信号为例，业主能在微信里看到房子在哪里、值多少钱，中介能在这里找到房源做生意，租客同样可以在这里找到推荐的好房子来租用，而且每个月晟曜资产都会推出楼盘的行情价格报告。
实际上，晟曜资产的微信号相当于客户端的CRM，花了很大精力来打通背后的数据。现在晟曜资产正在利用这些数据开发社区新产品和服务，包括油烟机和洗衣机的保养、洗衣服务、微装修等，同时与钜派投资合作开发社区金融。
全雳还在尝试一些新科技产品，例如一种“互联网智能门锁”，客户不用钥匙就能用手机开门。安装之后，公司后台可以查看某道门的使用数据，如果租客拒交房租，则马上实现远程锁门。
根据全雳提供的数据，全国共有20多万个社区，上海有1.2 万至 1.4 万个，走社区物业的道路，市场空间并不狭窄。但向外扩张并不容易，利用互联网手段将会是一条捷径。
